전세 계약갱신청구권 2026 총정리｜신청 기간·보증금 5% 인상·집주인 실거주 거절

 

 

 

전세 계약 만료일이 다가오면 세입자들이 가장 먼저 고민하는 문제가 있습니다.

"집주인이 전세금을 올려달라고 하면 어떻게 해야 할까?"

"계약이 끝나면 반드시 이사를 가야 할까?"

"전세 갱신청구권을 사용하면 2년 더 살 수 있을까?"

이때 알아두어야 할 제도가 바로 전세 계약갱신청구권입니다.

법률상 정확한 명칭은 '계약갱신요구권'이며, 주택임대차보호법에 따라 세입자가 일정한 조건에서 기존 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다.

2026년 10월 현재 시행 중인 주택임대차보호법을 기준으로 핵심 내용을 정리하면 다음과 같습니다.

구분	주요 내용
정식 명칭	계약갱신요구권
행사 가능 횟수	원칙적으로 1회
연장 기간	2년
행사 시기	계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지
보증금 증액 상한	원칙적으로 5% 이내
집주인 실거주	요건 충족 시 갱신 거절 가능
갱신 후 중도 해지	임대인에게 통지 도달 후 3개월

다만 집주인의 실거주나 세입자의 계약 위반처럼 법에서 정한 예외가 있으므로 무조건 2년이 연장되는 것은 아닙니다.

전세 갱신청구권 신청 방법부터 보증금 인상 계산, 실거주 거절, 묵시적 갱신과의 차이까지 하나씩 살펴보겠습니다.

 

 

 

전세 계약갱신청구권이란?

전세 계약갱신청구권은 세입자가 임대차계약이 끝나기 전에 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있도록 보장하는 권리입니다.

주택임대차보호법 제6조의3에 규정되어 있습니다.

일반적으로 전세계약은 2년 단위로 체결되는 경우가 많습니다.

계약기간이 끝나면 새로운 집을 알아보거나 집주인과 다시 계약해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

하지만 세입자가 법정 기간에 계약갱신요구권을 행사하면 집주인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

따라서 처음 2년의 계약을 체결한 세입자가 갱신청구권을 한 차례 행사하면 원칙적으로 2년을 추가해 총 4년 동안 거주할 수 있습니다.

이 때문에 흔히 '2+2년 전세계약'이라고 부릅니다.

다만 4년이 모든 전세계약의 최대 존속기간이라는 뜻은 아닙니다.

당사자들이 추가 연장에 합의하거나 묵시적 갱신 요건을 충족한다면 임대차관계는 그 이후에도 이어질 수 있습니다.

계약갱신청구권 언제까지 신청해야 할까?

가장 주의해야 하는 부분은 신청 기간입니다.

계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신 의사를 표시해야 합니다.

2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신한 주택임대차계약에 적용되는 기준입니다.

전세 만료일이 2026년 12월 31일이라면?

예를 들어 전세계약 만료일이 2026년 12월 31일이라고 가정하겠습니다.

이 경우 일반적으로 2026년 6월 말부터 10월 말까지 갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

특히 중요한 것은 계약 만료일보다 최소 2개월 전에는 갱신 요구 의사가 집주인에게 도달해야 한다는 점입니다.

집주인에게 문자를 보낸 날짜만이 아니라 상대방에게 의사표시가 도달했는지도 문제가 될 수 있습니다.

따라서 마지막 날까지 기다리기보다는 여유 있게 통지하는 것이 안전합니다.

과거 계약 중에는 법 개정에 따른 경과규정으로 1개월 전 기준이 적용되는 경우도 있으므로 오래된 계약은 별도 확인이 필요합니다.

전세 갱신청구권은 몇 번 사용할 수 있을까?

계약갱신요구권은 원칙적으로 한 번만 행사할 수 있습니다.

행사하면 계약기간이 2년 연장됩니다.

예를 들어 2025년 3월 1일부터 2027년 2월 28일까지 2년 전세계약을 체결했다고 가정하겠습니다.

계약 만료 전에 적법하게 갱신청구권을 행사하면 2029년 2월 28일까지 2년을 추가로 거주할 수 있습니다.

단, 다음 사항은 구분해야 합니다.

집주인과 합의해 계약을 다시 체결한 경우와 법률상 계약갱신요구권을 행사한 경우는 반드시 같지 않습니다.

이전에 재계약을 했더라도 갱신청구권을 명확하게 행사한 적이 없다면 여전히 권리가 남아 있을 수 있습니다.

따라서 과거 재계약 당시 작성한 계약서와 문자 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

전세 갱신청구권 사용하면 보증금 5%만 올릴 수 있나요?

많은 세입자가 가장 궁금해하는 부분입니다.

계약갱신요구권을 행사하여 계약을 갱신하는 경우, 보증금이나 월세 증액은 원칙적으로 기존 금액의 5%를 초과할 수 없습니다.

이는 주택임대차보호법 제7조에 따른 증액 제한입니다.

다만 지역별 조례에서 이보다 낮은 상한을 정할 수 있습니다.

또한 5%는 집주인이 언제나 무조건 올릴 수 있는 금액이 아닙니다.

조세·공과금이나 경제사정의 변동 등 증액을 청구할 사유가 있어야 하며, 구체적인 금액은 당사자 간 협의나 분쟁 해결 절차의 대상이 될 수 있습니다.

전세보증금 3억원이면 얼마까지 오를까?

기존 보증금이 3억원이라고 가정해보겠습니다.

3억원의 5%는 1,500만원입니다.

따라서 5%를 모두 적용하면 갱신 후 보증금은 3억 1,500만원입니다.

다른 금액도 계산해보겠습니다.

기존 전세보증금	5% 증액분	증액 후 보증금
2억원	1,000만원	2억 1,000만원
3억원	1,500만원	3억 1,500만원
4억원	2,000만원	4억 2,000만원
5억원	2,500만원	5억 2,500만원
6억원	3,000만원	6억 3,000만원

이 금액들은 법정 상한 5%를 적용한 계산 예시입니다.

실제 보증금 증액률이 반드시 5%가 되는 것은 아닙니다.

한편 계약갱신요구권을 행사하지 않고 당사자들이 자유롭게 합의하여 새로운 임대차계약을 체결하는 경우에는 같은 5% 제한이 항상 적용되는 것은 아니므로 계약의 법적 성격을 구분해야 합니다.

집주인이 직접 살겠다고 하면 갱신을 거절할 수 있나요?

가능합니다.

주택임대차보호법은 임대인이 직접 거주하려는 경우를 계약갱신요구권 거절 사유로 인정합니다.

집주인 본인뿐 아니라 집주인의 직계존속 또는 직계비속이 실제로 거주하려는 경우도 해당할 수 있습니다.

대표적으로 집주인 본인, 부모, 자녀의 실거주 목적입니다.

따라서 세입자가 계약갱신청구권을 사용했다고 하더라도 집주인이 법에서 정한 실거주 요건을 충족한다면 계약 갱신이 거절될 수 있습니다.

집주인이 실거주한다고 말하기만 하면 되나요?

단순히 실거주 의사를 주장했다는 사실만으로 모든 분쟁이 해결되는 것은 아닙니다.

실제 거주 의사가 있는지, 그 의사가 진정한지 등이 다투어질 수 있습니다.

분쟁이 발생하면 집주인의 구체적인 사정과 관련 자료가 중요해질 수 있습니다.

따라서 세입자는 집주인의 갱신 거절 사유와 통지 내용을 문자나 서면으로 보관하는 것이 좋습니다.

집주인이 실거주한다고 하고 다른 사람에게 전세를 주면?

이 경우에는 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.

집주인이 실거주를 이유로 세입자의 갱신 요구를 거절했지만, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우입니다.

주택임대차보호법에서는 이러한 상황에 대해 집주인의 손해배상책임을 규정하고 있습니다.

당사자 사이에 손해배상액을 미리 정한 합의가 없다면 다음 세 가지 금액 중 가장 큰 금액을 기준으로 합니다.

1. 갱신 거절 당시 환산월차임의 3개월분
2. 새로운 임대차와 기존 임대차의 환산월차임 차액에 해당하는 2년분
3. 갱신 거절 때문에 세입자가 실제 입은 손해액

여기서 환산월차임은 전세보증금 등을 법정 기준에 따라 월세로 환산한 금액을 포함합니다.

따라서 순수 전세계약이라고 해서 월세가 없다는 이유만으로 손해배상액이 0원이 되는 것은 아닙니다.

다만 법정 손해배상 요건을 충족하는지는 구체적인 사실관계에 따라 판단해야 합니다.

집주인이 갱신청구권을 거절할 수 있는 다른 이유

실거주 외에도 법에서 정한 갱신 거절 사유가 있습니다.

대표적으로 다음과 같은 경우입니다.

첫째, 세입자가 2기분의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우입니다.

주로 월세계약에서 문제가 될 수 있습니다.

둘째, 거짓이나 부정한 방법으로 주택을 임차한 경우입니다.

셋째, 집주인의 동의 없이 주택을 다른 사람에게 전대한 경우입니다.

넷째, 세입자의 고의나 중대한 과실로 주택이 파손된 경우입니다.

이 밖에도 당사자들이 상당한 보상을 전제로 합의했거나, 법정 요건을 갖춘 철거·재건축, 중대한 계약상 의무 위반 등이 갱신 거절 사유가 될 수 있습니다.

다만 단순히 집주인이 전세금을 더 받고 싶다는 이유만으로 갱신청구권 행사를 거절할 수 있는 것은 아닙니다.

묵시적 갱신과 계약갱신청구권의 차이

두 제도는 이름이 비슷하지만 중요한 차이가 있습니다.

묵시적 갱신이란?

계약 만료 전에 집주인과 세입자가 법정 기간 내에 갱신 거절이나 계약조건 변경 등에 관한 통지를 하지 않으면 일정한 요건에서 기존 계약과 동일한 조건으로 갱신되는 제도입니다.

묵시적으로 갱신되면 임대차기간은 2년으로 봅니다.

계약갱신청구권은 무엇이 다른가요?

계약갱신청구권은 세입자가 법률상 권리를 행사하여 계약을 연장하는 것입니다.

중요한 차이는 묵시적 갱신이 되었다고 해서 계약갱신청구권을 1회 사용한 것으로 보지 않는다는 점입니다.

예를 들어 최초 2년 계약 이후 별도 의사표시 없이 묵시적으로 갱신되었다면, 세입자는 이후 요건을 갖추어 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

반면 갱신청구권을 명확하게 행사해 2년을 연장했다면 해당 권리를 1회 사용한 것으로 볼 수 있습니다.

계약갱신청구권 행사 후 중도 해지할 수 있나요?

가능합니다.

이 부분도 세입자가 알아두면 유용합니다.

계약갱신청구권을 행사하여 계약이 갱신된 경우 세입자는 반드시 2년을 모두 채워 거주해야 하는 것은 아닙니다.

주택임대차보호법 제6조의3은 갱신된 임대차의 해지에 관하여 묵시적 갱신의 해지 규정을 준용합니다.

따라서 세입자는 갱신 후 집주인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다.

다만 해지의 효력은 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생합니다.

예를 들어 2027년 3월 1일에 집주인이 계약해지 통지를 받았다면 일반적으로 3개월이 지난 시점에 해지 효력이 발생합니다.

그전까지는 원칙적으로 계약상 의무가 유지됩니다.

전세보증금 반환 시기도 계약해지의 효력 발생 시점과 연결될 수 있으므로 새로운 집의 잔금일을 잡을 때 주의해야 합니다.

전세 갱신청구권 신청 방법

계약갱신요구권은 반드시 복잡한 서류를 작성하거나 별도의 정부기관에 신청해야 하는 제도가 아닙니다.

법률상 요건을 갖춰 집주인에게 갱신 요구 의사를 표시하는 것이 핵심입니다.

문자메시지, 카카오톡, 서면 등으로 의사를 전달할 수 있습니다.

다만 나중에 분쟁이 발생하면 언제 어떤 내용을 전달했는지가 중요하므로 기록을 남기는 것이 좋습니다.

계약갱신청구권 문자 예시

"안녕하세요. 현재 임차 중인 주택의 임대차계약 만료와 관련하여 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권을 행사하고자 합니다. 기존 임대차계약의 2년 갱신을 요청드리며, 관련 내용 확인 부탁드립니다."

위와 같이 주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사한다는 의사를 명확하게 작성하는 것이 좋습니다.

문자메시지를 보낸 뒤에는 상대방의 확인 여부와 답변도 보관하시기 바랍니다.

상대방이 수령 사실을 다투거나 분쟁이 발생할 우려가 있다면 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 검토할 수 있습니다.

갱신할 때 계약서를 새로 써야 하나요?

계약갱신청구권의 효력이 발생하기 위해 반드시 새 계약서를 작성해야 하는 것은 아닙니다.

하지만 보증금이나 계약조건이 변경된다면 변경 내용을 서면으로 남기는 것이 안전합니다.

특히 보증금이 증가하는 경우에는 증액된 부분에 대한 확정일자를 새로 받는 문제도 검토해야 합니다.

기존 계약서와 새로 작성한 계약서 또는 증액 합의서를 모두 보관하는 것이 좋습니다.

또 전세대출이나 전세보증금 반환보증에 가입한 세입자는 금융기관이나 보증기관에 갱신 관련 서류 제출이 필요한지 확인해야 합니다.

FAQ

Q. 전세계약 만료 1개월 전에 갱신청구권을 사용할 수 있나요?

2020년 12월 10일 이후 최초 체결하거나 갱신한 계약이라면 원칙적으로 계약 만료 2개월 전까지 행사해야 합니다.

오래된 계약은 경과규정을 별도로 확인해야 합니다.

Q. 계약갱신청구권을 사용하면 무조건 4년 거주할 수 있나요?

정당한 갱신 거절 사유가 없다면 2년을 추가로 거주할 수 있습니다. 다만 실거주 등 법정 거절 사유가 있는 경우에는 달라질 수 있습니다.

Q. 집주인이 10% 인상을 요구하면 어떻게 되나요?

계약갱신요구권 행사에 따른 갱신에서 보증금이나 차임 증액은 원칙적으로 5% 이내로 제한됩니다.

다만 갱신청구권 행사 여부와 계약의 성격을 먼저 확인해야 합니다.

Q. 월세도 계약갱신청구권을 사용할 수 있나요?

네. 주택임대차보호법이 적용되는 주거용 임대차라면 전세계약뿐 아니라 월세계약에서도 사용할 수 있습니다.

Q. 전세 계약을 이미 두 번 연장했는데 갱신청구권이 남아 있을까요?

과거에 어떤 방식으로 연장했는지에 따라 달라집니다.

묵시적 갱신이나 단순 합의 재계약만 있었다면 계약갱신요구권이 남아 있을 수 있습니다.

Q. 집주인이 바뀌면 갱신청구권을 다시 한 번 사용할 수 있나요?

일반적으로 집주인이 바뀌었다는 이유만으로 계약갱신요구권 사용 횟수가 새로 생기지는 않습니다.

새 집주인의 실거주 갱신 거절 여부 등은 구체적인 사실관계에 따라 판단해야 합니다.

전세 계약 만료 전 반드시 확인하세요

전세 계약갱신청구권은 세입자의 주거 안정을 위해 마련된 중요한 제도입니다.

하지만 신청 기간을 놓치거나 집주인의 실거주 거절 사유를 잘못 이해하면 예상하지 못한 문제가 생길 수 있습니다.

계약 만료가 다가오고 있다면 다음 사항을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

계약 만료일은 언제인지

갱신청구권을 이미 사용했는지

집주인이 실거주를 이유로 거절했는지

보증금 인상 요구가 법정 범위에 해당하는지

갱신 의사를 증명할 기록이 남아 있는지

무엇보다 중요한 것은 계약 만료 2개월 전이라는 기한을 놓치지 않는 것입니다.

2026년 현재 주택임대차보호법에 따르면 세입자는 일정한 조건에서 1회에 한해 2년의 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 갱신청구권 행사에 따른 보증금 증액은 원칙적으로 5% 이내로 제한됩니다.

다만 구체적인 분쟁에서는 계약 체결 시기, 과거 갱신 방식, 실거주 사유 등에 따라 법률관계가 달라질 수 있으므로 개별 상황을 확인하는 것이 중요합니다.